Società immobiliari: quando convengono e quali implicazioni hanno nella pianificazione fiscale

La scelta di utilizzare una società immobiliare per detenere, gestire o sviluppare beni immobili è una decisione che ha conseguenze profonde sul piano fiscale, patrimoniale e operativo. Non è mai una questione di “risparmio d’imposta”, e ancor meno una strategia che possa essere standardizzata o proposta in modo automatico. La vera domanda da porsi non è se una società immobiliare convenga in assoluto, ma se sia coerente con la natura dell’investimento, con gli obiettivi della famiglia o dell’impresa e con il ruolo che quell’immobile ricopre nel tempo.

L’uso di una società per detenere immobili può essere estremamente efficiente quando l’attività ha una dimensione imprenditoriale, quando gli immobili costituiscono un patrimonio rilevante o quando è necessario separarli dall’attività operativa per motivi di rischio, di governance o di successione. In questi casi la società non rappresenta una costruzione artificiosa, ma un contenitore organizzativo che permette di gestire in modo ordinato locazioni, interventi di riqualificazione, operazioni finanziarie, rapporti con le banche e flussi di cassa. Diventa un centro di gestione che rende più trasparente il rapporto tra patrimonio e impresa. Molti imprenditori scelgono la società immobiliare per ragioni che non sono immediatamente fiscali, ma civilistiche e organizzative: separare gli immobili dall’operatività per proteggere il patrimonio in caso di crisi aziendale; facilitare l’ingresso dei figli nella gestione attraverso un veicolo dedicato; creare un asset stabile da utilizzare per operazioni straordinarie; semplificare il passaggio generazionale assegnando quote invece di trasferire singoli immobili. In questa prospettiva, la società immobiliare non è uno strumento di ottimizzazione, ma di governo del patrimonio. Sul piano fiscale, invece, il discorso è più articolato. Le società immobiliari non sono tutte uguali: esiste una distinzione netta tra attività di mera locazione e attività di impresa vera e propria. È su questo confine che si gioca gran parte della convenienza. Una società che si limita a detenere uno o due immobili, senza una reale organizzazione e senza un progetto di sviluppo, rischia di trasformarsi in un contenitore inefficiente: non accede ai benefici delle partecipation exemption, non gode di deduzioni significative, sostiene l’IMU in modo più oneroso rispetto alla persona fisica e, in caso di distribuzione degli utili, può essere soggetta a una tassazione complessiva più elevata. L’utilizzo di un veicolo societario ha senso solo quando la gestione è organizzata, ripetitiva, dotata di un minimo di struttura, o quando gli immobili rappresentano un asset strategico dell’impresa o della famiglia. Il tema si intreccia inevitabilmente con l’abuso del diritto. Negli ultimi anni, l’Agenzia delle Entrate ha posto molta attenzione ai conferimenti di immobili in società seguiti da cessione delle quote, soprattutto quando il conferimento non ha una reale motivazione economica e appare come una costruzione volta ad aggirare l’imposta proporzionale di registro. Non è lo strumento a essere rischioso, ma il modo in cui viene utilizzato. Se il veicolo immobiliare ha un ruolo effettivo nella gestione, se la struttura societaria risponde a esigenze organizzative, successorie o finanziarie, se esiste un progetto di investimento, allora la contestazione perde forza. Quando invece la società è creata unicamente per abbassare il carico fiscale di una singola operazione, la mancanza di sostanza economica diventa evidente. Per questo motivo, la decisione di costituire una società immobiliare non dovrebbe essere guidata dall’urgenza di risparmiare imposte, ma dalla volontà di costruire un sistema più ordinato, più sicuro e più efficiente nella gestione del patrimonio. Ci sono casi in cui tenerli come persona fisica è la scelta migliore, perché la semplicità e i costi ridotti prevalgono su ogni altro vantaggio. Ce ne sono altri in cui la società diventa la chiave per governare flussi rilevanti, per coordinare più eredi, per sostenere progetti di investimento o per proteggere gli immobili dall’attività operativa. La verità è che non esiste una risposta unica. La società immobiliare funziona quando è l’espressione di un progetto; fallisce quando è l’involucro di un intento meramente fiscale. È lo stesso principio che governa l’intero sistema tributario contemporaneo: ciò che conta non è la forma utilizzata, ma la sostanza dell’operazione. Se stai pensando di costituire una società immobiliare, contattaci, per creare una soluzione strutturata e su misura alla necessità aziendali e personali.

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Fonti

Codice Civile Art. 810-832, Art.2462-2470, Art. 2247 e ss, Art. 2500-2506ter;

TUIR DPR 917/1986;

D. Lgs 347/1990 Imposta di registro Ipotecaria/Catastale;

D. Lgs 504/1992 IMU;

Statuto del Contribuente L.212/2000 Art. 10bis Abuso del diritto;

Circolare AdE 6/E2006 - Società non operative;

Circolare AdE 21/E/2010-Conferimenti immobiliari e abuso del diritto;

Circolare 1/E/2013- Regime delle società immobiliari e fiscalità indiretta;

Risoluzione 53/E/2015-Conferimenti seguiti da cessione quote;

Interpello 152/2023-Soceità immobiliare e attività di mero godimento;